Važna obavijest prije čitanja
Ovo nije pravni savjet te ne smijete temeljiti svoja pravna očekivanja na temelju ovog teksta. Ovaj članak je informativne prirode kako biste mogli bolje razumjeti što zakon kaže.
Za sva pitanja u vezi s pravnim problemima koja imate, slobodno se obratite odvjetniku ili Pravnoj klinici – Centar za besplatnu primarnu pravnu pomoć Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, odnosno drugim osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći.
Prošli su natječaji za studentski smještaj u domove Sveučilišta u Rijeci. Neki su imali sreće i imaju mjesto, a neki su primorani potražiti privatni smještaj u gradu.
Pronaći stan za čiju najamninu neće vas tjerati na stečaj može biti teško, ali jednom kada ga se nađe, moraju se urediti odnosi između vas – studenti, kao najmoprimci i vlasnici tih stanova, kao najmodavci.
Ugovor o najmu stana – Što je to i kako se sklapa?
Ugovor o najmu stana je ugovor temeljem kojem najmodavac (često vlasnik stana ili ovlašteni posrednik) obvezuje se predati stan za stanovanje najmoprimcu (osoba koja će živjeti u tom stanu) uz za to određenu najamninu (određeni novčani iznos koji najmoprimac plaća najmodavcu).
Da bi ugovor bio valjan, ono mora biti sklopljen u pisanom obliku (na papiru – napisan rukom, na računalu, ispunjeni obrazac koji se može kupiti u Narodnim Novinama itd.), a mora sadržati i sljedeće obvezne sastojke: tko je najmodavac, tko je najmoprimac, opis stana koji se daje u najam (ili dio istoga), kolika je najamnina i kako se ona plaća, koje režije koja strana plaća i kako se plaćaju, koje osobe će zajedno sa najmoprimcem živjeti u tom stanu (cimeri ili članovi obitelji najmoprimca), koliko traje najam stana (određeno vrijeme) ili da je najam stana na neodređeno vrijeme, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi i odredbe o primopredaji stana na početku i na kraju najma.
Što se tiče primopredaje stana, najmodavac i najmoprimac moraju prilikom predaje stana u posjed najmoprimcu sastaviti jedan poseban zapisnik gdje zajedno stranke konstatiraju da su razgledale stan, da su slikale moguća oštećenja, provjerili stanje svih brojila, koliko primjerka ključeva su predani najmoprimcu itd.
Obveze najmodavca: predati stan najmoprimcu u stanju pogodno za stanovanje (stan je uredan, nema rupe u zidovima, razvaljena vrata, ima tople vode i grijanje, ima prozore, ne prokišnjava…) i održati takvo stanje za vrijeme trajanja najma, u skladu s ugovorom o najmu.
Obveze najmoprimca: koristiti stan na način da ga čuva od oštećenja, zabranjeno mu je izvršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca, obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade koje ima snositi najmodavac te na kraju najma, predati stan onako kako ga je primio, imajući na umu promjene koje su došle redovnim korištenjem stana, osim ako u ugovoru o najmu stana ne piše drugo.
Valja naglasiti da za sve štete u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade koje najmoprimac ili osobe koje zajedno sa njim žive u stanu odgovara najmoprimac sukladno odredbama o odgovornosti za štetu prema Zakonu o obveznim odnosima. Nadalje, za dužnu najamninu i za štetu, najmodavac ima založno pravo na stvari koje se nalaze u stanu u vlasništvu najmoprimca i druge osobe koje žive sa njim u stanu, a koje mogu biti predmet ovrhe.
Međutim, kako postoje obveze, tako postoje i prava za obje ugovorne strane.
Najmodavac, osim prava da zadrži vaše stvari u slučaju neplaćene dospjele najamnine i/ili prouzročene štete, ima pravo ulaziti u stan radi pregleda i kontrole stana te provjere što podliježe nužnom popravku, a na što je prethodno bio obaviješten od strane najmoprimca.
Najmoprimac ima pravo upotrebljavati zajedničke prostorije, dijelove i uređaje zgrade nužne za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi te drugih zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade, ako je to određeno ugovorom o najmu stana.
Zadnje za napomenuti jest mogućnost sufinanciranja najamnine za one koje su ostvarili uvjete za prijam u studentskim domovima. Ovogodišnji natječaj je završen, ali valja imati na umu mogućnost za olakšanje troškova u vašem budžetu za iduću akademsku godinu.
Otkazivanje ugovora o najmu
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakona o najmu stana i/ili ugovoru o najmu stana, a posebice: ako najmoprimac ne plaća najamninu i režije, dao stan u podnajam bez dopuštenja najmodavca, ometa druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom, stanom se koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu stana za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca (iznimke bi bile bračni drugovi, potomci, roditelji, osobe koje prema zakonu najmoprimac je dužan uzdržavati ili osobe koje najmoprimac daje nužnu njegu i pomoć dok postoji potreba za istima) ili ako se stan koristi u druge svrhe, a nije stanovanje (npr. obavljanje neke djelatnosti).
Prije otkaza ugovora, najmodavac će najmoprimcu pismeno opomenuti da prestaje sa aktivnošću koja je razlog za otkaz ugovora o najmu i za to mu odrediti rok od 30 dana. Međutim, nije potrebna opomena te će najmodavac otkazati ugovor ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru o najmu stana, odnosno Zakonu o najmu stanova.
Nadalje, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako: najmoprimac ili drugi korisnici stana nisu uklonili štetu koju su uzrokovali na zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom u roku od 30 dana, ili ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. U ovim slučajevima, najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja ne kraći od 15 dana.
Otkaz ugovora o najmu stana dostavlja se najmoprimcu u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno. Otkazni rok je od tri mjeseca, a za najam na neodređeno vrijeme šest mjeseci te ono teče od prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen (npr. ako ste primili otkaz 14. studenoga, onda rok teče od 1. prosinca). Međutim, ako najmoprimac odbija primiti pisani otkaz, rok teče od dana kada je obavijest o otkazu predana pošti. U slučaju da najmoprimac odbija se iseliti iz stana protekom otkaznog roka ili roka za iseljenje koje je odredio najmodavac, on može se obratiti nadležnom sudu (općinski sud mjesno nadležan za područje na kojem se nalazi nekretnina) podnijevši tužbu za iseljenje najmoprimca.
Prebivalište ili boravište? – Koja je razlika?
Nakon što ste se uselili u vaš ugodni stan, morate se upustiti u dosadnoj noćnoj mori zvanoj prijava prebivališta, odnosno boravišta na MUP-u. Pitanje je što se mora prijaviti?
Zakon o prebivalištu razlikuje pojmove prebivalište i boravište.
Prebivalište je mjesto i adresa u Republici Hrvatskoj na kojoj se osoba trajno nastanila radi ostvarivanja svojih prava i obveza vezanih za životne interese kao što su obiteljski, profesionalni, ekonomski, socijalni, kulturni i drugi interesi.
Boravište je mjesto i adresa u Republici Hrvatskoj gdje osoba privremeno boravi, ali se na toj adresi nije trajno nastanila u smislu gore navedene definicije prebivališta. Boravište u Republici Hrvatskoj mogu imati i hrvatski državljani koji žive ili borave izvan Republike Hrvatske. Boravište se prijavljuje ako traje dulje od 3 mjeseca ili je uvjetovano ostvarivanjem samo pojedinih prava i obveza vezanih za životne interese (zaposlenje, obrazovanje, dugotrajno liječenje i druge interese).
Osoba koja prijavljuje prebivalište ili boravište na adresi stanodavca dužna je priložiti i ovjerenu izjavu stanodavca kojom on daje suglasnost za prijavu. Ako se izjava nalazi na samom ugovoru o najmu stana, dovoljno je da stanodavac ovjeri svoj potpis na tim ugovorom (ovjera potpisa se vrši kod javnog bilježnika). Suglasnost stanodavac može dati i neposredno kod MUP-a.
Sada je prijava prebivališta pojednostavljena za korisnike eOsobne iskaznice s identifikacijskim i potpisnim certifikatom te se istu možete izvršiti putem e-Prijave boravišta hrvatskih državljana putem sustava e-Građani. Tako nećete morati čekati kilometrične redove na šalterima, više o tome ovdje. Ali ako se ne koristite ovom uslugom, ostaje samo red na šalteru i uredni papiri u jednoj ruci, a u drugoj vaš redni broj.
Za više informacija po ovom pitanju možete konzultirati Zakon o najmu stana (Narodne Novine 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020), podredno njemu Zakon o obveznim odnosima (Narodne Novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023 – u dijelu koji se bavi ugovorom o najmu) i Zakon o prebivalištu (Narodne Novine 144/2012, 158/2013, 114/2022).
